去年房地产市场特别的安静，2021年的房产市场会怎么样呢？

去年房地产市场的绝大部分安静，完全是因为疫情影响，售楼处闭门，中介闭门，线下带看房异常艰难，而由于绝大部分人在疫情之后，对于消费观念也有了一些自己的想法。

可以说2020年是房价的蛰伏期，买房象征着一定的稳定性，在2020年，租房中介接连暴雷，资金链断裂，导致租客无家可归和房东形成冲突的新闻比比皆是。

所以整个2020年，让很多人有了“家”的归属感，许多租房党为了稳定性，开始有了购房需求。

即便在2020年，整个楼市异常冷清，但在2020年下半年已经有了回暖的现象，尤其是超一线城市。

图片来源于网络

但是再2020年12月已经有部分银行暂缓房贷的新闻出现。

以及上海将法拍房也列入限购行列。包括上海率先实施的积分楼盘的购房新模式。

房地产从来都不是安静的，即便你以为安静，那可能只是正在潜伏中。

今天已经是2021年的2月份，房价环比有些地方有些微上涨，有些下降，但都在合理范围之内，基本可以忽略不计。

2021年的房产市场不会像2020年一月疯狂的！拿上海的二手房市场来说吧，长期来看，上海二手房市场价格平稳不会出现下滑的情况。二是供需关系还在，但是就目前二手房成交数据来看，二手房成交量下滑。

这个不仅仅是上海最近出台的上海初中升高中新政有关，新政未来可能有效降低部分区域学区房过热的情况，但不大可能出现猛跌的现象，而是会慢慢走向价值回归。还和大的市场有关，但是最终的目的还是调控房产市场朝健康方向发展。

2021肯定会比2020要好一些。

趋势一：

房价普涨时代一去不返

回顾过去的2020年，房地产市场保持总体平稳增长态势。根据国家统计局统计数据推算，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿，同比增长8%左右。根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%。

对于2020年房地产市场保持复苏的原因，贝壳研究院指出：

第一，疫情激发了消费者住房条件改善的需求；

第二，在新冠疫情的冲击之下，全球货币流动性充裕，房地产作为稳定的资产受到青睐。这也使得在中央始终坚持“房住不炒”的政策基调下，房地产市场仍然升温。

从当前的形势判断，一方面，2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性，另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。

在这样的形势下，贝壳研究院预计2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。

从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

趋势二：

存量深化，服务崛起

从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。

其背后的原因，是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态，未来更多是要解决结构失衡的问题，尤其是核心城市新市民住房困难的问题；同时，近年来房地产金融风险有所加大，特别是房企的金融负债过高，需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。

在这样的政策导向下，贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将开始出现：

第一，市场存量化程度加深。预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落，二手房市场交易规模，则在7万亿的基础上逐渐增长。

第二，从卖方市场进入到买方市场，对居住品质的要求不断提高。品质住房不仅仅是居住面积的扩大，并且对产品质量、配套设施、社区服务都提出更高的需求。

第三，买方市场还对服务提出更高的要求。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，原先离散的业务将被打通，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的生态体系。

趋势三：

数字化重塑地产营销

新冠疫情在客观上成为数字化营销的“催化剂”。2020年疫情期间，一些房企尝试使用“线上售楼处”、直播卖房等形式进行线上营销，为传统线下营销带来有益的补充。

但贝壳研究院分析认为，由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证，线上平台实际的使用价值有限，其基本逻辑仍然是“为房找客”。

不过，线上营销让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。无论在信息展示、获客，还是看房、交易等环节，线上化都带来了效率的极大提升。未来，随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

贝壳研究院报告认为，展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务体验。同时，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。

趋势四：

现金流紧张成房企常态

由于颠覆了原有的高杠杆模式，“三道红线”对行业的影响将是长期和深远的。贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：

第一，集中度提升。今年前100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。

第二，利润率下滑。融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

第三，现金流趋紧。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

第四，巩固基本盘与推进多元化并进。过去多年来，房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升，但与此同时，把握未来的转型关键期仍然重要。未来，在继续巩固基本盘的同时，与十四五发展战略相结合的物业管理、健康养老、人工智能与租赁等领域，将是企业关注的重点。

趋势五：

经纪行业专业化进程加速

2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。

贝壳研究院分析，这一方面是由于行业竞合的规则体系渐已形成，经纪公司从过去的竞争为主转向竞合为主，经纪机构和经纪人之间的房源共享联卖机制正在构建；另一方面，行业信息化水平大幅提升，移动互联网和大数据、VR、AI等新技术在行业内得到广泛应用，推动房地产经纪服务向专业化、标准化、技术化方向发展。

贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在“房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。以“线上化、大数据、云计算、VR技术、物联网”及新基建为底层的技术革命，正在引领一场居住领域的产业升级。

与之相对应地，未来行业将逐步构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业将通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。

趋势六：

长租公寓进入调整期

2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

贝壳研究院分析认为，今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三：首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；其次，包租模式融资困难，企业容易倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；最后，行业进入门槛过低，经营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。

长租公寓的崛起仅仅是最近10年的事情。贝壳研究院指出，在经历了萌芽、起步、大量试水之后，行业已经在2019年出现阵痛，并随之进入反思和调整的阶段。

对比国外租赁专业运营的经验，贝壳研究院提出，长租公寓的租赁机构化、专业化运营仍是发展趋势，但未来行业需要解决融资、合规性两个问题，从而适应利润率微薄的行业现状，以及愈加严格的监管政策。

另外，在发展模式上，相比于重资产的包租模式，托管方式可能更加适合当下中国的国情。国外的租赁住房很大比例采用托管服务模式，托管房源在私人租赁房源中占比更高，行业发展成熟。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本，更加适合现阶段的租赁市场。

趋势七：

老旧小区改造蓄势待发

2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但要想进入这片万亿规模的蓝海却并不容易。

各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难：第一，居民针对改造意见难以达成统一，阻碍老旧小区改造的实施；第二，居民对于改造经济负担的担忧；第三，改造后的物业维护问题。这也导致目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高。

贝壳研究院认为，进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，而城镇老旧小区改造是房地产消费的重要并且迫切的组成部分。在“新基建”的框架下，未来老旧小区改造仍有很大的空间有待释放。

贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度。比如，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制；支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款等

以连云港市城区住房为例。

城区住房建设情况如下：

【棚改区改造】 

2019 年，省下达灌 南县棚户区改造的年度征收任务是 新开工 3000 套，基本建成 2800 套。 截至年底，全县完成棚户区改造新 开工和基本建成 3836 套，分 别 完 成省住建厅下达的年度目标任务的 127.87% 和 137.00%，均超额完成年 度目标任务。

【保障房建设】 

2019 年，灌南县加快 推进镇西新苑、惠庄新苑、紫薇花园、 鹏程南苑保障性住房和乔庄新村、龙 都花园、新城华府、邻里中心公租房 建设，完成安置房分配镇西新苑 856 套、惠庄新苑 770 二、渔场新村 85 套，交付经济适用房 28 套，发放住房 补贴 10 户。

【商品房开发】 

2019 年 1-12 月份， 商品房批准预售面积为 179.41 万平 方米，同比上升 27.81%，批准预售套数 数 14458 套，同比上升 28.31%。其 商品住宅批准预售面积为 148.56 万平方米，同比上升 20.61%，住宅 批准预售套数 11812 套，同比上升 19.05%。至 12 月底，商品房月末月初累累累 计可售面积 212.18 万平方米，同比 上 升 49.04%，环比 比 上 升 0.65%，月 累计可售套数 17303 套，同比上 升 46.33%。 比 上 升 0.49%，其 中 商品住宅累计可售面积 127.28 万 平方米，同比上升 61.09%，环比上升 升 1.33%，住宅月末累计可售套数 10162 套。

去年房地产市场特别的安静，2021年的房产市场会怎么样呢？

首先2020年疫情影响，国家号召隔离在家就是为国家做贡献，除非刚需才会在解封之后，去买房，疫情之下，餐饮业，住宿业，旅游业，贸易，等各行各业均不同程度受到影响，失业的人越来越多，贷款逾期，资金链断裂不在少数，银根收紧，炒房的则不淡定了所以2020年房地产市场低迷是大家有目共睹的情况

2021年房产会如何走？要考虑以下几点因素:

1.国家号召"房住不炒"不是一天两天了，不少银行因违规将经营贷，各种贷款就像房地产而遭遇监管天价罚单，加上年前有出台银行贷款红线，让各大银行贷款再次收紧，对用户说不是不贷，正常办理，只是没额度，面签之后迟迟不下款，着急买房的等钱买新房付首付的，尴尬至极！正常交易的人都出现了不愉快的事情，对市场环境会有影响，有下行可能，但需要时间

2.房地产总体有下行风险，房地产行业鼎盛时期快要过去了，说快要是有一二线向三四线五六线发展，还有个特点就是人口大省的房地产还有发展空间，比如河南，四川，贵州等

3.结婚率，刚需买房仍是不容忽视的，结婚率在维持在低位，房地产泡沫就会出现，拭目以待

预计2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。

从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将开始出现：

第一，市场存量化程度加深。预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落，二手房市场交易规模，则在7万亿的基础上逐渐增长。

第二，从卖方市场进入到买方市场，对居住品质的要求不断提高。品质住房不仅仅是居住面积的扩大，并且对产品质量、配套设施、社区服务都提出更高的需求。

第三，买方市场还对服务提出更高的要求。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，原先离散的业务将被打通，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的生态体系。

展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务体验。同时，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。

这两年的房价虽是平稳，但总体还是缓慢上涨的， 涨幅的话具体的也要看是什么地区，像沿海城市还是比较明显，然后随之而来的大量印钞，人民币不断贬值《通货膨胀》。 前几天看到的一个讯息：

万科集团创始人，王石先生。3月14日晚在微博上发表的文章。这次通胀，全球没有局外人。包括我们自己，大家加油挣钱，买房！买能保值增值的东西。

总之： 从1980年商品房开始时到目前房价也是只涨未跌，据消息2021年房价行情还是持续增长！我在的城市（深圳）2020年到2021年持续加重限购政策包括周边东莞，或整个粤港澳大湾区房价还是上涨比较明显！这些都是可以看数据的并不是我吹捧！ 去年疫情影响在4月份之前市场比较沉闷，但突然在5月份可以流动，临深片区房价直涨3000元每平米的均价！ 然后消停几个月，直到年底再次涨幅升温涨幅接近1000每平米新房！

感谢邀请：

经历了一轮楼市的去库存过后，很多朋友都把自己的眼光集中在了我国的房地产市场里面。

所以很多朋友在猜想，2021年也就是今年的房地产市场会怎样呢，会有大涨的可能吗？

1，为什么2020年的楼市表现的非常的安静？

2020年是非常特殊的一年，房地产市场被整个大环境给打乱了，上半年我们甚至只能够在网上买房。

所以2020年是非常遗憾的，很多新楼盘都没有如期的达到销售目标。

当时好多人都面临着降薪，裁员，哪还有精力去买房，那还有存款积蓄去买房。

2，2021年的房地产市场会表现的怎么样呢？

虽然去年的房地产市场表现的非常安静，但是我非常看好今年的房地产市场，我认为2021年的房价仍然会大幅上涨。

回顾一下你会发现，其实楼市的周期已经到了，楼市已经平稳了，三年的时间接下来真的应该迎来新一轮大涨潮水了。

另外房贷利率也转换了，房贷利率还在不断的下调，而且楼面价已经逐年的翻倍支撑着今年的房价大涨。

……

的确如此，所以我相信春节过后就将迎来楼市的旺季，在楼市的小阳春里面，房价就会开启上涨模式。

抓住当下的最佳购房机会，就会引来非常丰厚的财富升值机会，你做好准备了吗？

2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱重磅发布2021十大预测，可作为2021房产市场参考：

1、行业步入无增长时代。显而易见，“求稳”还是接下来的重点。2、政策关注重点在租赁。租赁市场的重要性在2020年已经有所体现。3、金融政策趋紧，三道红线范围扩大。这个已经不用说，2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。又增加“两道线”4、企业快速去杠杆，过半房企转绿。这个主要是考虑到去年“三道红线”的影响。5、投资趋同，重点城市地价难降。一线城市的优势还是比较明显。6、销售全口径上升，操盘权益下降；7、数字化加速，线上营销成为新战场。这个从去年的直播售房可以看出来，数字化还是未来的主要趋势。8、养老进入新时代，增长提速规模放量。这里主要是填补市场上康养方向的空缺。9、资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性。物业去年多家上市，一时火爆。10、看好 9 只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活。

其实，刚需和改善的同学们，请认清一个事实，不要妄想着房价还会一直跌下去了。

去年受大环境影响，部分地区的一些房价是出现了下滑现象，有些人啊，不知足，还指望房子会一直往下降呢。大家经常说中国房价泡沫太严重，但我告诉你，就算是泡沫，这个泡沫也不能破，一旦炸了，那就得上国际新闻了，会出大事的，所以啊，你就不要再想着这美丽的泡沫会碎了，到了一定程度，会有人出来保护的。

再往下说，未来这个房价大涨或什么一夜翻多少之类的时代是肯定不会再出现了，国家大方向摆着在，“房住不炒”是一个基调，跟党走，才是一片光明，能理解吗？

总结：2021年房价还是稳中有涨的，不过这个也是看地区的，有些地方有可能会下滑一点点，但是不要想太多，只是一丢丢，不影响你的首付的。大部分地方，看经济大环境的，可能还会上涨那么一丢丢，当然也不会也不可能会涨太多。

刚需的同学们，攒够首付就买吧，不要想太多了。

改善同学们，从自身情况出发吧，能具备改善条件就改善一下，不是坏事。

投资同学们，以后再投资房产不要想着挣快钱了哈，时代变了，接下来好好再投资房产的话还是多看看，多研究一下吧。

总体来看，中国的房地产发展前景还是比较乐观的，理由如下：一、城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。二、中国的传统观念。自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。三、投资需求。房地产本身除了有社会属性及商品属性外，也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下，房地产投资仍是风险最低，获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产，推动房地产不断向前发展。四、改善性需求的增加。随着经济的发展，部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求，故会产生重新购房置业的需求。这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。五、2010及2011年诸多对房地产调控政策的出台，这一系列政策被称为史上最严厉的调控，但并没有使房价大幅回落，甚至部分二三线城市房价仍然高速上行，说明中国的房地产有着强大的市场需求支撑。