海南装修课堂之房屋装修指导手册

海南装修课堂之房屋装修指导手册

第一篇关于小区综合管理规定

一、小区管理处进行居室装修管理的依据是什么？

中华人民共和国《民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法第八条“物业管理公司权利：（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；”第十四条“房地产产权人和使用人违反本办法，有以下行为之一，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆放，随意占用、破坏绿地、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的；（四）不照章交纳各种费用的”。

二、如何看待您与物业管理处签署的住户手册？其中的“装修管理规定”的法律效力和您的权力和义务是什么？

本公司的物业管理处，是接受业主委员会委托，对住宅区的房屋设备等进行有偿管理服务的企业法人派出机构，与住户签定的住户手册是相互之间的民事约定协议，双方都要履行约定权力和义务。

住户手册中的“装修管理规定”是依据《民法通则》、城市新建住宅小区管理办法、建筑装饰装修管理规定、消防管理条例等法律法规，并结合住宅小区的实际情况制定的，其作用是维护小区全体住户的共同利益，规范家居装修改建工作。

您有权利向小区管理处咨询装修管理的有关规定，有权在不违反“装修管理规定”有关条款的前提下，按自己的意愿修改居室布局、改换各种饰面、选择装修企业、选择装修材料，并有权参与和监督管理处的管理工作。

您应尽的义务有：遵守小区管理规定，按规定交纳管理费用，不妨碍管理人员履行职责。

三、您购买或租赁的房屋，您可装修、改建的范围是什么？为什么？

1、您购买房屋中可装修、改建的范围是房屋的室内部分中不属于公共设施的部位。对与邻里、公共设施有利害或利益关系的部位应在不损害他人利益的前提下谨慎施工。

如果您有必要装修、改建租赁的房屋，则房屋中可装修、改建的范围同上述，但应在房屋所有人授权下方可进行施工。

2、属于公共设施的部位：（1）卫生设备：如排粪主立管、透气管。（2）供水部分：供水主立管、连接供水主立管至水表之间的管道、水表。（3）厨房设备：如烟道、污水管道、管道井、（不包括与之相连的弯管）。（4）供气设施：燃气管网至燃气计量表之间的管道（包括燃气计量表）。（5）供电设施：如电表、供电管网至总开关间的配电线路（不包括总开关、漏电保护设施等）。（6）其它：电控门对讲装置等。

3、您购买或租赁的房屋与邻里、公共设施有利害或利益、关系的部分：分户墙、楼盖板、屋盖板、分户门、窗等。

2楼管员办理装修申请手续，宣传、解释有关装修管理的规定，依据本手册指导、帮助住户解决装修中存在的问题，制止装修过程中的违章相象在不设楼管员的小区，楼管员的职责由主任行使

3水电班负责对装修的水电管线、用电设备进行检查、监督

4保安班负责装修施工过程中的治安巡检查、监督和报告

5收款员负责核收装修应缴费用

二、您如何办理装修改建手续？

1、到小区管理处领取装修改建维修申请表；

2、依据上述要求之内容，填写装修改建维修申请表（一式三份），并附装修平面图，交管理处,要求字迹清晰、尺寸准确；

3、管理处接到申请表后一般应根据相关规定在4个工作日内给予批复，但不负责施工技术审定（需进行施工技术审定的应由业主委托有设计资质的单位审核）；

4、装修改建维修申请表批复后，管理处会主动通知业主。在接到通知后业主应协同施工项目负责人持建筑业企业资质证明（复印件加盖公章）和施工人员上岗证、身份证（正本和一张复印件），到小区管理处领取装修改建维修申请表并办理下列手续（代办装修需有业主亲笔签署之委托书）：

（1）签订装修保证书；

（2）交纳装修使用电梯费；

（3）施工单位需交纳装修押金和办理各类证件工本费；

（4）办理施工人员装修出入证，1人1证，自备小一寸免不了冠照片一张；

（5）领取装修施工许可证；

（6）如需要进行动火作业，则在作业前一天到管理处填写临时动火作业申请书，经管理处批准后方可施工。

5、装修负责人与管理处约定时间（一般是装修前一天），由小区管理人员向所有进入本小区装修作业的人员进行安全文明施工交底；

6、可以进行装修作业。

第三篇工程技术指导

保证您所装修、改建的工程质量标准，如何才能安全、可靠、实用、节俭？希望您重视以下要点：

一、建筑部分

1、相关法律：民法通则第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外；

2、如何确保建筑物的结构安全？

房屋的主体结构包括房屋的基础、柱、梁、板、墙、屋盖等承重构件。

拆改基础、梁、柱；在梁、柱凿洞或损坏梁、柱钢筋保护层，都会影响结构安全。

3、如何改动原设计间隔？

当您满怀信心准备将您的家居进行一番改建时，是否首先考虑改变原间隔以满足您的使用功能呢？如果是这样的，请您注意：目前民用住宅都是框架结构，单元内的间墙原则上是可以拆改的。但由于楼板的设计多采用有梁楼盖，既设计中凡室内间墙均有梁承重，楼板不承担间墙作用下的集中荷载，如果用实心砖直接在楼板上砌墙，则可能会导致楼板开裂、渗漏水、下层批挡层脱落。因此，在楼板上间隔应采用轻质结构（如：铝合金间隔、夹板间隔、石膏板间隔、轻质砖间隔等）

4、如果您需要在间墙、楼地板、楼面板作业时应注意哪些事项？为什么？

根据前面所述分户墙、楼地板、楼面板是属共用部位，如果您在装修、改建的过程中不注意施工方法，则可能导致侵害他人的民事权益。

其中分户墙、楼地板是两户或5、厨、厕改建应注意事项：

家居装修、改建最容易引发邻里纠纷的是：改建后厨厕墙、地面以及管道口出现渗漏。那么厨厕的改建应注意哪些事项呢？通常厨厕分普通式和沉箱式两种，沉箱式最容易造成渗漏且造成渗漏后不容易查到漏水源，维修时间长，给业主造成直接经济损失最大。预防厨厕渗漏，应在装修过程中处理好以下几个环节：

（1）要预防由于本单元的施工引起上层单元原防水层被破坏，造成的渗漏水。震动是造成这种情况的主要原因，避免造成此种状况，正确的施工方法是：在进行厨、厕吊顶施工时，不直接使用冲击钻或水泥钉在天面固定装饰材料。而是先在四周墙面上固定用于承重的木方（或其它材料），然后纵横布置用于吊装天花的骨架，将天花固定在这种骨架上就不会对上层的防水层造成损坏；

（2）毛坯房或需要更换原墙面、楼板饰面砖的厨厕，应使用手凿凿开，不能用铁锤直接敲击地面或墙面，否则，必然造成相邻的墙面或楼面批挡开裂，甚至脱落。凿开面层后，应注意保持楼地面的干燥，因为这时候楼地面已没有防水功能，任何水源都可能渗到下层；

（3）在铲去原饰面层时，由于振动使楼地板产生无数细微裂纹，原防水层已不复存在，因此防水处理的工艺标准要比直接在毛坯面进行施工的标准高：A、应彻底清除基层中松散结构；B、贯穿楼板的供、排水管道在与混凝土接缝处留置凹槽，嵌填密封材料；C、使用合成高分子防水涂料在整个板面涂刷，通常要反上墙身20CM；D、试水。事先和下层住户协商，在整个层面浸水不少于24小时；E、墙、地面1:2.5——1:3水泥砂浆找平,找平层厚度一般为1.5——2CM；F、地面找坡应向地漏方向，坡度为1%——3%，地漏口标高应低于地面标高不小于20MM：G、纯水泥砂浆贴饰面砖，注意做好的地面标高应低于门外地面标高不小于20MM。

二、门窗部分

1、窗的位置、形状、材料能否更改？为什么？

窗是构成建筑物外观的重要元素，改变窗的位置、形状、材料将破坏建筑物的整齐美观，影响楼宇的保值、增值，损害了公众利益。

2、安装防盗门应注意什么？为什么？

防盗门的安装应考虑打开时是否会阻碍邻里进出方便，否则，会因为影响消防安全而被邻里投诉，同时将不能通过管理处的验收；

三、给排水

1、根据城市异产毗连房屋管理规定第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得损害他方利益的行为。”

2、暗铺供水管道要注意哪些事项？

暗铺的供水管道由于很大程度会受潮腐蚀，如果不注意材料的选用，快则一、二年，慢则十年、八年必然会引起漏水。在目前的装饰材料中，您最好选用新型的铝塑管，这种管材最大的优点是耐腐蚀，且内管面光滑、抗腐蚀。

3、改动给排水管管井会引发哪些问题？

给排水管管井在拆除管井墙时，很可能使主立管受到震动而导致管道上层或下层楼板的接口松动，容易产生渗漏水。另外，拆除管井，将破坏墙面与楼地面整个防水体系。还有各别住户将主立管管井改小，不但会造成上述危害，而且会造成今后维修困难甚至无法维修。

4、排水管管井检查口的作用是什么？

排水主立管属公共设施，设计上每隔两层有一个检查口，是便于以后管道的检查和疏通，如住户自行封闭，则会使管道出现问题时，无法快速检查及处理，造成住户的利益受损。

5、没有砌筑管道井的供排水管能否自行封闭？为什么？

没有砌筑管道井的供排水管，原则上是不能封闭的，这是由于封闭了管道会导致日后管道检修、维修会有困难，且增加了维修费开支。如您确有必要封闭时，应向管理处书面承诺：同意管理处在有需要时随时检修、维修，并且愿意承担封闭管道造成的费用增加部分。

四、煤气管网部分

1、相关法律依据：

（1）根据民法通则第一百二十三条规定：从事高空、高压、易燃易爆、巨毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；煤气属易燃易爆品，正确使用煤气不但是您和家人安全的保证，同时是关系全体业主生命财产的安全。因此，您在装修、改建中涉及煤气部分时应注意以下几点：

（2）根据成都市城市燃气管理暂行规定第四章第二十四条“燃气设施、燃气用具及燃气计量器具的制造、安装、维修、使用以及安全防护，均应符合国家及本市燃气管理的有关规定”。

2、成都市煤气公司规定：未经成都市煤气公司批准，任何单位和个人不得改装、拆除、截封和启用燃气供气设备；用户私自拆管接驳，不经表用气，或私自启用已截封的管道（表具）用气是盗用气的行为。一经发现立即停止供气，待调查、结论和根据情节作出处理后才能考虑是否恢复供气。

3、用户私自迁改煤气表、管道、阀门等燃气设施和安装热水器，除负责承担恢复设施原状所需的工、料费外，还应根据违章情节罚款。

4、用户私自“点火”，是严重违反用气安全管理和计量收费规定的行为，除进行处罚外，由此引发的安全事故将被追究法律责任。

5、用户需要对户内供气设备进行改装、拆除，必须向所属市政营业所提出书面申请（填表），经审核同意后，由营业所组织施工，用户支付工、料费。

6、属下列情况之一的用户，应申请改装供气设备；

（1）房屋改建、重新设置居室单元，需要改装供气设备的；

（2）更新或增加燃气用具，需要更改管道和煤气表的；

7、属下列情况的改装申请，不予批准：

（1）不符合安全用气的；

（2）使用的燃气具未经成都市燃气认可的；

（3）需改装供气设施的房屋属违章建筑的；

8、小区管理处在对您的家居装修、改建进行验收时，如发现您未按上述要求进行操作，则不获通过。

五、电装部分

1、供电管线改装注意事项：

供电管线安装要求的技术性较强，您有必要委托持有专业技术资格单位和个人进行设计、安装，并监督施工人员严格遵守行业规范操作，一般来讲应注意的事项有：

（1）有于暗敷的管线容易受水、虫、钉、钻等影响，所以敷设时管线应加套管（套管以铁管为佳，也可使用合成塑料管）；

（2）检查将选用的电线规格是否与电器负荷相匹配；

（3）最好分类、分区设计电器线路，这样可以避免当某处短路时导致其它电器遭到破坏；

（4）当室内用电负荷超出本单元的设计负荷时，如果不对室外供电线路进行改装则可能因超载导致火灾，因此应向管理处申报更改室外线路，改装费用由业主自行负责。

2、装修工具用电应注意哪些事项？

装修工具用电不能超过住宅室内用电负荷（一般为20A），因为超负荷用电不但损坏电气设施，引起电路故障，严重时容易引发火灾及破坏大厦电路系统，所以装修工具用电超过住宅室内用电负荷时，业主应提前三天到管理处申请，经批准后到指定电源接线，电缆自备。

六、通讯

1、基本情况介绍：按成都市电信通信管理暂行规定的要求，新建住宅小区都已预设了通讯线路管道，楼内预设了通讯线路上升管，各楼层也相应预留敷设了通讯线路管道直至各单元门口。一般情况，在移交住户前，建设单位已按一户一线的标准敷设了通讯管线，通讯线路的敷设费用是由建设单位承担的。

2、如果您有需要敷设两条或第七节有线广播电视设施

1、住宅小区内有线广播电视设施是指有线广播电视系统使用的光缆、放大器、分支分配器。

2、有线广播电视设施是国家财产，受法律保护，任何单位或个人不得侵占和破坏。

3、擅自移动、调赊安装分支分配器和用户终端盒的行为是损害有线广播电视设施工作效能的行为，依据成都市有线广播电视设施保护规定第九条应予禁止。

4、通常有线电视天线是按每户一线的标准设计安装的，且每条线路的信号只适合一台电视，如果您需安装两台或八、防盗设施

1、根据关于整治防盗网的通知规定：从1999年12月1日起，新设防盗网的均应符合下列规定：

（1）结构安全，外形美观，同一栋楼应采用相近材料、色彩、式样；

（2）应安装在窗扇内侧，并作活动式栏网或至少有一个可供人员安全疏散的活动口；

（3）阳台、外走廊及其栏河上不得设置防盗网，阳台或外走廊确需安全防护的，应在其进出的门框处设置防盗网或栏栅；

九、防火设施、消防安全

1、怎样储运易燃、易爆、易腐蚀物品？为什么？

根据中华人民共和国民法通则第一百二十三条规定（上述第（四）条已引用），以及中华人民共和国消防条例和成都市有关消防规定，瓶装石油气、香蕉水、汽油、油漆、烟花爆竹等易燃易爆品不能用电梯运输，这是因为当有意外发生时处于电梯轿箱内的人是无法逃生的。另外由于家居装修场所使用的电动工具较多，特别是插座处很容易产生电火花，如果不注意易燃易爆品的堆放，则很容易引起火灾。因此，易燃易爆品应堆放在阴凉处且远离电源、火源。为了大家的生命安全，请严格遵守本规定。

2、在走廊、大堂堆放装修杂物、垃圾有什么问题？

走廊、大堂是公共空间，而且是消防通道。根据国家消防条例及广州市有关消防规定：消防通道必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。所以为了大家的安全，任何装修单位或个人都不得在走廊、大堂堆放装修杂物、垃圾。

3、动火作业应注意那些事项？为什么？

（1）电弧焊是利用电极短路产生的高温电弧来对金属进行焊割加工的作业方法。装修工程由于使用的材料多为易燃易爆品，如果电焊作业中忽视消防安全则极有可能导致火灾和爆炸事故。动火作业注意事项有：

（2）检查配电系统的开关、熔断器、配电线截面积、网路电源功率、电压等是否与电焊机的功率、电压相匹配；

（3）电焊机应放在避雨、干燥的地方，使用时焊机应接地；

（4）电焊机使用时周围不能存放易燃易爆危险品，不能和氧气瓶、乙炔钢瓶、液化汽瓶放在一起，作业时应检查电焊火焰有可能跌落的地方是否有易燃易爆物品；

（5）电焊机、电焊钳、焊接导线应符合安全标准；

（6）作业人员应持证上岗，作业范围内应备有灭火器，且保证工作人员不少于三人（作业一人、二人监护）；

十、选择装修企业

1、选择装修企业有什么要求？

依据建建（1997）92号文家庭居室装饰装修管理试行办法第六条规定：凡承接家庭居室装饰装修工程的单位，应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的建筑业企业资质证书。

对于承接家庭居室装饰装修工程的个体装饰装修从业人者，应当持有所在地乡镇为了保证您家庭居室装饰装修工程的质量和维护小区全体住户的合法权利不受侵犯，请您务必选择有资质的装修企业。

2、您应如何与装修企业签订委托合同？

与装修企业签订委托合同是自我保护的重要环节，装修委托合同应包含以下内容：

（1）工程内容；

（2）工程造价及付款方式；

（3）双方责任；

（4）违约责任；

（5）保修期限；

十一、装修材料

1、如何选择、存放装修材料？

相关法律根据中华人民共和国民法通则第一百二十二至第一百二十六条规定：因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。

2、材料堆放应注意什么？

（1）相关法律根据中华人民共和国民法通则第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外；

（2）如果堆放杂物太重且高度超过阳台护栏面，不但不美观，还可能导致楼面产生裂缝，造成渗水和使下层批挡脱落，严重时可能导致外挑阳台崩塌，对业主的人身安全构成威胁。有些装饰材料是易燃品（如油漆、松香水等），如果楼上有人扔烟头、烧焊，则可能会引起火灾，因此易燃易爆物品不能堆放在凉台。

（3）如果物品放置在凉台护栏面上，则容易掉下或被大风吹落而使楼下行人受伤，所以凉台护栏面上堆放的物品其高度不应超出栏板。

十二、工程款的支付建议

家居装修有许多隐蔽工程是不容易发现其媲陋的，特别是厨、厕的防水层施工以及水电安装工程，因此，建议您在支付施工单位工程款时，分三个阶段来支付：

第一阶段：装修委托合同签定后一周内，可支付工程款总额的30%；

第二阶段：工程进度达50%，可再支付工程款总额的30%；

第三阶段：工程完工通过验收后，可再支付工程款总额的30%；

第四阶段：工程通过验收一个月后，如无任何工程质量问题，可支付余额。

十三、工程验收家居装修工程的质量直接影响到您家居的安全、舒适，为此，我们将以下验收标准提供您参考，希望会对您有所帮助：：

1、楼地面

（1）面层与基屋必须粘贴牢固，不空鼓。整体面屋屋平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面屋应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

（2）卫生间、厨房、阳台地面应比相邻地面低1--1.5CM，且不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

（3）木楼场面应平整牢固，接缝密合。

2、饰面装修

（1）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基屋必须钉牢。

（2）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

（3）饰面砖应表面洁净，粘巾牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

（4）油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

3、电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线支，连接点必须紧密，可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

（2）照明器具低等压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接确良好，位置正确。

（3）应试验漏电保护装置完好有效。

4、水、卫、消防

（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。

（2）地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

（3）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

第四篇相关规定

希望您能与我们共同作好安居乐业的管理工作，对如违反住户手册或房屋设备装修改建申请书的约定，违章装修造成直接经济损失或侵犯有关利益的，物业管理在劝阻、限期完成改正错误的前提下，希望您能支持物业管理处可能采取的措施：

1、参照法律：

《民法通则》第六章民事责任

第一节一般规定

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

第一百零九条因防止、制止国家的、集体的财产或者他人的财产、人身遭受侵害而使自己受到损害的，有侵害人承担赔偿责任，受害人也可以给予恰当的补偿；

第一百一十条对承担民事责任的公民、法人需要追究行政责任的，应当追究行政责任；构成犯罪的，对公民、法人的法定代表人应当依法追究行事责任。

第二节违反合同的民事责任

第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；

第三节侵权的民事责任

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损害国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

2、物业管理处可能采取的措施

《民法通则》第六章第四节承担民事责任的方式，第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、从作、更换；

（七）赔偿损失；

（八）支付违约金；

（九）消除影响、恢复名誉；

（十）赔礼道歉；

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。